广森普法丨个人二手房买卖合同避坑指南：关键条款与风险防范

二手房交易涉及金额巨大，环节复杂，一份严谨的买卖合同是保障买卖双方权益的基石。在实际交易中，由于合同条款不明确或不完整导致的纠纷时有发生。如何签订一份能够有效保障自身权益的二手房买卖合同？以下关键要点需要特别关注。

一、核实签约主体与房屋状况

核实房主的真实身份是签订合同的第一步。买方应检查房产证上的所有权人与卖方的身份证信息是否一致，确认卖方是否有权处分该房产。

如果房屋为夫妻共同财产，需要确保配偶同意出售并签署《同意出售声明》；若是多人共有，则需要所有共有人同意出卖的书面证明。

实地查看房屋基本情况至关重要。除了检查房屋的结构、装修状况外，还应到房屋管理部门查询房屋的产权状况，确认房屋是否有抵押、查封等权利限制。同时，要求卖方提供近三年的物业、水电等费用缴费记录，确保无拖欠费用。

二、明确合同核心条款

价格及付款方式条款应当明确房屋总价款、付款方式（一次性付款、分期付款或贷款付款）、各期付款的金额及时间节点。清晰的付款安排可以避免后续争议。

房屋交付时间及条件需具体约定。明确交房日期，以及交房时房屋应保持的状态，如是否腾空、附属设施是否完好等。建议将房屋内包含的物品列入清单作为合同附件。

过户时间是买方关注的重点。合同应明确规定办理产权过户手续的具体时间或条件，以及双方配合办理过户的义务。

三、特别注意违约责任条款

违约责任条款是合同执行的保障。合同应明确各种违约情形及相应的违约责任，如逾期付款、逾期交房、逾期过户等。

对于卖方逾期过户或买方逾期付款等情况，应约定明确的违约金数额或计算方式。一些合同虽然约定了违约金比例，但对赔付时间没有具体规定，这可能导致违约方拖延支付。建议在合同中加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）××日内向卖方（买方）支付违约金”的条款。

对于购买学区房的买家，要特别关注户口迁移问题。合同中应明确约定户口迁出的具体时间及违约责任，如超期按日支付违约金，并可以考虑留存部分房款作为户口迁移保证金。

四、关注费用交接与税费承担

水、电、煤气、物业、供暖等费用的交接时间应在合同中明确。这些费用看似不大，但如果不明确约定，交房后可能发现需要承担原房主拖欠的大量费用。

税费承担是二手房交易中容易引发纠纷的问题。我国税法对各类税费的法定纳税人有明确规定，如增值税、个人所得税通常由卖方承担，契税由买方承担。

买卖双方可以在合同中约定税费承担方式，但约定不能违反法律强制性规定。合同应明确列出各项税费的承担方，避免使用“相关税费”、“一切费用”等模糊表述。

五、使用补充协议与资金监管

当遇到合同条款不明确或需要进一步约定的事项时，善用补充协议。在合同后的空白处或通过附加条款，将双方协商一致的内容书面化。所有口头承诺都应以书面形式体现在合同或补充协议中，避免日后纠纷。

为保障交易资金安全，尽量通过资金监管账户进行结算。切勿将购房款打入经纪公司账户、私人账户或交由经纪公司代为保管。资金监管可以有效防止卖方挪用房款或买方付款后无法过户的风险。

六、避免“阴阳合同”与核实中介身份

切勿签署“阴阳合同”。有些人为了少缴税费，签订不同价格的合同，这种行为是违法的。一旦被查处，买方可能需补缴税款，甚至面临其他法律风险。

如果通过中介机构交易，要求与房主本人见面，核实中介人员身份，防止中介人员冒充购房人或隐瞒与经纪机构的利益关联。同时，在合同中明确中介费的用途和明细。

二手房买卖合同是保障交易安全的重要法律文件，签订前仔细审阅每一条款，必要时咨询专业律师意见，才能确保自己的合法权益得到充分保障。一份严谨的合同，是二手房交易顺利完成的坚实基础。